各镇人民政府，各街道办事处，常熟经济技术开发区、常熟高新技术产业开发区、常熟国家大学科技园、虞山高新区(筹)、服装城管委会，市各委办局、直属单位(公司)：

　　经十四届市委第59次常委会、市政府第17次常务会议审议通过，现将《常熟市新型产业用地管理试行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　常熟市人民政府办公室

　　2023年3月13日

　　常熟市新型产业用地管理试行办法

　　第一条  为进一步加强工业用地提高利用效率的指引和管理力度，满足我市产业发展转型升级需求，加快推进我市科研创新型企业、机构的集聚发展，优化产业空间布局，提高土地集约节约利用水平，根据《关于印发进一步推进工业用地提质增效实施细则的通知》(苏自然资发〔2021〕264号)、《江苏省自然资源厅关于推动工业用地混合复合立体高效配置的通知》(苏自然资函〔2022〕136号)、《市政府办公室关于进一步推进工业用地提质增效的实施意见》(苏府办〔2022〕1号)等文件，结合常熟实际，制定本办法。

　　第二条  新型产业用地是指符合我市产业发展导向，融合研发、创意、设计、中试(不包含化工中试)、无污染生产、孵化等新型产业功能以及相关配套服务活动的综合性工业用地。属于《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)》新增的“新型产业用地(100104)”类型。

　　第三条  新型产业用地项目用房按功能分，包括产业用房和配套用房。

　　产业用房主要包括生产用房和研发设计用房两类，满足生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测等功能用途。

　　配套用房主要包括企业行政办公、商业配套和集宿用房(人才公寓)等。包括企业行政办公、小型商业、产品展示、集宿用房(人才公寓)及必要的管理服务用房等，为本项目及周边企业提供配套服务。

　　第四条  新型产业用地按项目用地来源分为新增用地和存量更新用地。新增用地，即由新增建设用地供应或由政府收回后重新供应的新型产业用地;存量更新用地，即由存量工业用地自主实施转型的新型产业用地。

　　第五条  新型产业用地规划选址应符合国土空间总体规划、产业规划、生态环境保护、水域保护等相关要求，重点选址布局于交通便捷、配套完善的区域。

　　第六条  新型产业用地优先在以下范围内布局：

　　(一)数字科技新城、苏州·中国声谷片区、中新昆承湖园区、苏州高铁北城、云裳消费小镇、高铁西站等产城融合发展区内;

　　(二)经开区、高新区、虞山高新区、新材料产业园(非化工类)及其他重点产业发展区范围内。

　　第七条  以下区域禁止规划建设新型产业用地：

　　(一)总体规划确定的主城区范围内(规划确定的产业发展区除外)以及各镇集镇中心区、历史街区范围内;

　　(二)城镇开发边界外或工业用地保障线外确定腾退的工业用地。

　　第八条  各板块在推进产业用地分区域更新改造过程中，允许各区域规划建设新型产业用地，但用地规模原则上不得超过其城镇开发边界范围内的存量工业用地规模的15%，并在各区域详细规划中予以明确。

　　第九条  新型产业用地单宗选址规模原则上不小于30亩，宜成片布置在规划工业区与生活区之间的过渡区域，实现城市功能和城市景观的协调统一。

　　第十条  除因消防、安全及建筑限高等特殊规定限制外，新型产业用地容积率原则上不得低于2.5。在满足消防、安全等规定的前提下，建筑密度按不低于40%设定，绿地率不高于10%，至少建设一层地下空间。

　　第十一条  新型产业用地中的产业用房(生产用房及研发设计用房)地上建筑面积不得低于地上建筑总面积的70%，其中工业生产用房地上建筑面积占地上建筑总面积的比例原则上不低于30%。配套用房(企业行政办公、商业配套和集宿用房(人才公寓))用地面积不高于总用地面积的15%，其地上建筑面积不高于项目地上建筑总面积的30%，商业配套建筑面积原则不高于地上建筑总面积的5%，用于零售商业、餐饮、商务金融等配套用途，不得建设大型商场，具体规模须在地块规划条件中设定。

　　第十二条  新型产业用地停车配建标准按不低于0.5车位/100平方米建筑面积配置，其中具有充电设施的机动车位不低于总停车数量的10%。

　　第十三条  新型产业用地产业用房应参照工业、研发、办公建筑设计规范进行设计。配套用房主要满足入驻企业和员工的日常生活需求，配套功能需相对集中设置、集约建设。规划方案应对生产区、生活区及研发、办公区分区设置，合理布局。

　　第十四条  产业用房单栋建筑面积不得少于1000平方米;研发建筑等按单元式设计的，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米;人才公寓设计以一室一厅为主，套内建筑面积原则不超35平方米、二室一厅套内建筑面积原则不超45平方米、集宿用房(人才公寓)人均住宿面积应符合属地规定;商业配套建筑套内建筑面积不低于150平方米，不大于1000平方米。

　　第十五条  配套用房应与产业用房同步设计、同步建设、同步验收、同步投用。

　　第十六条  新型产业用地按工业用地考虑，新增用地规划方案经部门初审通过后，应提交市国土空间规划委员会办公室审查批准。对可分割转让新型产业用地，规划许可方案及相应经济技术指标中应明确可分割转让建筑位置及其规模并满足建设用地使用权出让合同或补充协议的约定，具体分割方案应经镇政府、管委会、街道办事处或片区专委会(以下简称“属地”)审定。

　　第十七条  新型产业用地实行产业准入制度，产业准入目录应符合我市产业发展战略方向，并根据产业政策动态调整。属地对项目进行初审，初审通过的，在“市场主体全生命周期管理服务平台”进行评价申报。产业项目用地评价领导小组成员单位结合新型产业用地特点制定专门的评审标准，突出科技、人才等部门的评审要求;对符合准入条件的开发主体出具评价意见，用于设定监管要求。

　　第十八条  属地依据项目评价意见设定新型产业用地投资发展监管协议。新型产业用地投资发展监管协议中除应明确常规产业项目相关履约标准和违约责任外，应同时明确项目产业引进、投资强度、研发投入、创新主体孵育、税收贡献、人才引进、分割转让等履约要求及相应违约责任。

　　第十九条  新增用地供应采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让。存量更新用地可通过协议方式补缴地价完善手续，由现状工业用地(M)的使用权人按土地使用权剩余使用年限申请调整为新型产业用地，不视为改变土地用途，但须按程序报市政府批准后，通过补缴土地出让金并签订出让合同补充协议办理用地条件变更手续。

　　第二十条  新增用地实行弹性年期供应，土地出让年限一般不超过30年，特殊项目确需按法定最高年限出让土地的按“一事一议”方式报市政府确定，主导用途和辅助用途的出让年限不得高于各自的法定出让最高年限;存量更新用地原则按照土地使用权剩余使用年限确定。

　　第二十一条  新增用地及存量更新用地受让人均须签订投资发展监管协议，并签订建设用地使用权出让合同或补充协议。

　　存量工业用地出让合同或划拨决定书以及法律、法规约定、规定应当收回另行供应的，不适用本办法。

　　第二十二条  新型产业用地土地出让底价按照工业用地出让指导价的70%与办公用地市场评估价格的30%加权平均，并乘以容积率修正系数确定。

　　以集体经营性建设用地入市的新型产业用地的出让底价参照执行，且入市底价不得低于地块所在片区土地取得的各项客观成本费用之和。

　　第二十三条  新型产业用地原则上整体持有，确需分割转让的，按“一事一议”方式报市政府审议。经批准同意分割转让的，按不超过项目地上建筑总面积的40%分割转让，且实行“先租后转”。受让方应符合所在地产业准入要求，签订投资发展监管协议，经属地同意后方可申请办理转让手续。配套用房不得分割转让。集宿用房(人才公寓)限定出租给地块及周边入驻企业或引进人才。

　　第二十四条  可分割转让新型产业用地项目转让标准由投资发展监管协议明确。项目符合土地出让合同及投资发展监管协议约定条件的，可按约定进行分割转让。已办理分割转让的建筑不得再次分割转让。

　　第二十五条  产业用房二次转让的，优先由原开发主体或政府及其产业用房管理主体按原销售价格进行回购;原开发主体、政府及其产业用房管理主体放弃回购的，产业用房可在市场上进行转让，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，具体如下：

　　(一)完成首次转让登记未届满3年(含)的，增值收益按100%的比例上缴;

　　(二)完成首次转让登记届满3年未满5年(含)的，增值收益按50%的比例上缴;

　　(三)完成首次转让登记届满5年的，增值收益按20%的比例上缴。

　　增值收益指产业用房二次转让的交易价格扣减原转让价格及转让方受让该产业用房时已交纳的相关税费后的余额。

　　第二十六条  项目按规定办理不动产权利登记，不动产权证书上注明“工业用地(新型产业用地)、新型产业用房”。

　　第二十七条  本《办法》自2023年3月13日起施行，有效期至2025年3月12日。我市其他规定与本《办法》不一致的，以本《办法》有关规定为准。